Thursday, March 29, 2012

租户失踪,房东怎么办?


现在让我们谈谈房东的另一桩一样让人烦恼的房东“心事”,但情况却恰恰相反,而是更严重的租户人间蒸发,留下一间空屋,却又大门深锁。
门又闯不得,屋又拿不回,租金当然更是收不到,身为专业经纪,我们经常都会收到房东的求助,怎么办?
若是房东强闯入屋,可能事后会被租户起诉,若再继续等下去,或许要高歌 “何日君回来?”损失一天一天的加重。
租户失踪了,或者拖欠租金逃之夭夭,房东最好通过律师向法庭申请索回产业的庭令,甚至拍卖租户留下的家具或物品。
保留索赔权力
但若发现房屋被当作非法用途,或被严重破坏,或有任何危险状态,则必须即刻报警,由警方陪同开锁入屋检查。
屋子拿回了,房东还是有权力起诉索回一切的损失。
笔者建议,若签署合约的另一方是国际公司、上市企业或还正在运营的公司,抑或是名人或富商,房东就应该跟他们奋战到底,誓必以合法的程序拿回损失。
但是,若租户是一位夕阳西下的失意者,房东则更需要尽速索回产业的拥有与控制权利,这或许是不幸中的大幸,也可能因此找到一位更好的租户,尽管如此,房东仍然应该保留索赔的权力。
“完美”租约保障权益
无论如何,房东若要真正的避免以上问题,确保在事件发生时能获取应得的赔偿,还是要靠一份“完美”的租约订制。
签约前先了解背景
一般房东都忽略了“索屋”的条例;房东应该在租约上清楚地列明,违反合同条例或拖欠租金超过三个月,房东有权力即刻索回屋子的使用与拥有权,若合约上没有注明此条例,房东只能采取法律途径。
当然最基本的“防范”方法,还是能在签约之前绝对的了解租户的背景,确保租户付租的经济能力。
若租户是以公司名义签署,且注册资本为2令吉:或少过租期内租金的总数 (例: 3000令吉租金、两年租约,则要求注册资本必须至少7万2000令吉),否则必须由至少一位董事担任担保人,则可确保将来事发时更方便采取追讨行动。
万一租户逝世
万一厄运临头,单身租户不幸逝世,一般房东都会手足失措,无从下手,但事情总要解决。
之前,我们劝告房东在租赁申请书或租约,要求租户在表格上填写紧急事故联络人,房东可在第一时间联络租户的亲友,以便处理后事。
当然,如果无法联络上任何人,这应该寻找警方或公共服务局的协助。
房东切记不可搬走该租户留下的任何物件,法律上,其继承人有权处理及拥有有关财产。
当然,房东在这个紧急关头是有权破门而入,但必须懂得保护自己,避免麻烦。
至于有关租户拖欠的租金和相关费用等,房东可通过法律程序向死者家属或财产继承人索取。
驱逐租户须律师处理
一般的驱逐行动都必须通过律师来处理,律师将向法庭申请庭令以便封屋,租户不被允许擅自取出任何物件,租户可在期限内解决租金及相关付款等等事宜。
倘若无法如期办妥,房东可拍卖屋内的物件,充作欠租赔偿,如果拍卖所得无法抵销欠款,房东可继续索赔。
无论如何,房东通过这个方式,可以索回房子,再度转租。
一些房东擅自开门入屋,或加锁来威迫租户就范,这不但无法索讨赔偿,可能还会惹上官司。
●转载自郑水兴著作《房东博士》

MRTA 或 MLTA 二选一 为梦想家撑伞


“头有遮瓦”是每个人的基本需求,“居者有其屋”,拥有属于自己的居所更是每个大马人的梦想。
家财万贯者,只需开出一张支票即可购得一栋豪华洋房,而来自平凡家庭者可能耗尽一生的岁月缴付贷款,才能真正拥有居所。
无可否认,大部分大马人都属于后者,大家多在踏足社会不久,满足了基本需求后,就为自己建立“买房基金”。
贷款买房可是一辈子的事,在签下合约的那一刻,业主从此就成了“房奴”。在这么长的一段时期,任何人都可发生任何事,因此寻求保障是有必要的,最直接的方法就是购买保险。
在这之前,消费者要明白,产业与保险没有直接关系,但房产贷款保险对贷款人与至亲有绝对关联。本文走访多位保险和理财从业员,为你分析个中的利弊。
目前在市场上,大多数业主都知晓自己购买的房贷保险属于递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance ,简称MRTA),而这类保险也曾经成了他们的不二选择。
对于另一种房贷保险——抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance ,MLTA),许多国人不是对它存着模糊的概念,就是全然不知这类保险的存在,再不然就是在两个选择之间徘徊,难以抉择。
在进一步探讨两者的不同点和利弊之前,先来了解何谓MRTA;MLTA又是什么?
超过一栋房MLTA较保障
何谓MRTA及MLTA?
两种保险最大的不同点在于MRTA提供业主房贷的保障,而MLTA则多了储蓄与现金价值。
在贷款期间,MRTA给予的保障将逐年递减。浮动的贷款利率可能会导致保险在保障上的不足,因此业主可能需要补足不敷的剩余房贷差额,而MLTA给予的保障属于平衡式。
MLTA包含人寿保险
更具体而言,当业主若因发生意外残障或身亡,MRTA只保障业主还未缴清的贷款给银行。
但若业主投保的是MLTA,由于它包含人寿保险在内,那么他和他的至亲获得的理赔除了尚欠的贷款,还可领回已付的保险金。
至于付款方式,MRTA需以一次性的方式付清保费。
他们可选择自己缴付或将保费附加在贷款配套中向银行借贷;反之,MLTA的付款方式则比较灵活有弹性,保客可选择以每月、 每季、 每半年或每年分期缴付。
MRTA只限一项产业
此外,一份MRTA保险提供的保障只限给一项固定产业,直到该项产业的贷款时期结束为止。
而MLTA 所给的保障将可被转移至新购产业上。
就如马来西亚全国寿险及财务顾问公会第一副会长许朝荣在前文所提,若业主在保期结束前在产业上作出更动,如有意购买新置产业作为投资,那么选择MLTA将是比较明智的选择。
MRTA的理赔金受益人只有银行,保险公司将保险金赔偿给银行缴付未清的贷款,而MLTA的受益人可以是任何人。
MLTA保障可转移至新购产业
马来西亚全国寿险及财务顾问公会第一副会长许朝荣表示:“其实MLTA并不是什么新的保险产品,只是早期为了符合客户的需求,通常都推荐MRTA给客户,MLTA则在近年来比较普遍。”
许朝荣说,MLTA开始普遍的原因主要有两个。
第一,时代改变了,现代的消费者不再像以前只购买一栋房子,而且是两 三栋或以上,在这样的情况下,购买MLTA保险更能给业主保障与利益。
第二,由于保险一般都是根据年龄售卖的,假设保期是六十年,那么在那段长时间内,业主有意变卖或新购产业,MLTA将可继续给予保障。
联名产业——先清债,后继承
关于MRTA与MLTA,很多新业主或许还存有许多疑问,比如贷款的业主是否会被强制向贷款银行购买以上其中一种保险?许朝荣表示,业主除了向银行购买,也可选择向其他保险代理员咨询意见及购买。
另外就是,有些产业是联名共买的(比如夫妻),那么在购买房贷保险时,保险是属于哪个业主的?
许朝荣解释,该项产业的贷款由谁缴付,那么保单就属于谁的。又或者业主们可选择各自购买保单。
还有一个购买MLTA可能发生的情况就是,若在贷款期间,夫妇有其中一人发生不测身亡,那么理赔手续该如何处理?
应考量经济条件
许朝荣表示:“首先业主要明白每份保单的功能,若其中一名配偶逝世,那么保险公司的赔偿金会先行解决还未缴清的贷款,再根据法律途径来处理额外的赔偿金应该由谁继承。
纵然很多业主肯定了房贷保险的重要性,但根据许朝荣的经验,拒绝购买MRTA及MLTA的业主大有人在,他们有的以终身人寿保单取代房贷保单。
无论如何,不管是MRTA、MLTA或者是终身保单,业主在购买前应以自身的经济条件、购买产业计划来作为考量,加上听取保险代理员所提供的专业建议,以选择适合自己的保单,在面对困境时才能获得保障。

Saturday, March 24, 2012

2 Stry House Nadia Parkhomes @ DesaPark City, KL










Location : DesaPark City, Kuala Lumpur
Project Name : Nadia Parkhomes
Property Type : 2 Storey House
Tenure : Freehold
Title Type : Individual
Situated : Intermediate
Built-up : 2390sf
Furnishing : Partly Furnished
Occupied : Owner Occupied
Condition : Good

Remarks :

The unit is nicely situated within the Nadia Parkhomes area with lots of greenery view and directly facing the swimming pool. 



Asking Price : RM 1,500,000.00 (NEGO)
Contact Person : Ken Yap 012-6807488
Email : kenyap8000@gmail.com

Friday, March 23, 2012

StarParc Point @ Setapak, Kuala Lumpur

Location : Setapak, Kuala Lumpur
Project Name : StarParc Point
Property Type : 2 Storey
Tenure : Freehold
Title Type : Strata
Situated : Intermediate
Lot Size : 24x70
Built-up : 2807sf
Furnishing : Unfurnished
Occupied : Vacant 
Condition : Brand New

Remarks : 

20 ft high ceiling on Ground floor which allow the flexibility for additionalmezzanine floor.
The rare opportunity to own a freehold shop office in Setapak with ample carparks – surface & one basement level


Starparc Point is a FREEHOLD, integrated, modern and commercial development that incorporates a stylish lifestyle concept – in the heart of the bustling Setapak. Starparc Point will stand out as hub for commercial and investment excellence like never experienced before.
The success of a modern commercial development depends, in most cases, on the location. Looking at Starparc Point and its central position, it can offer you the business advantage that you’re looking for.
Fronting the ever thriving Jalan Genting Klang and the upcoming Parkson Mall, Starparc Point is set to take advantage of the excellent accessibility of this well established area. To access Starparc Point, you have a choice of using Jalan Genting Klang-Jalan Tun Razak from Kuala Lumpur city centre via Jalan Pahang; while from Ampang, Cheras or Petaling Jaya via the Middle Ring Road II.
Unlike other new commercial areas where amenities take a while to be established, you can be sure that Setapak has it al. In terms of public transportation, buses regularly ply Jalan Genting Klang. The area is also served by popular LRT stations like the Wangsa Maju and Melawati stations.
Apart from public amenities, in the vicinity of Starparc Point are hypermarkets, hospitals, the road Transport Department’ and financial and educational institutions. All catering to the needs of the large population of 700,000 in Setapak.
With such natural advantages found in the area, you can be sure of the success of Starparc Point.
Selling Point:
Unique streetscapes and landscapes concept for alfresco F&B outlets & lifestyle.
Covered Lifestyle Square with water fountain activities.
The rare opportunity to own a freehold shop office in Setapak.
Fronting the upcoming Parkson Mall (under construction) & Jalan Genting Klang.
Wider lot size 24’ x 70’
Broadband infrastructure ready
Ample car parks – surface & one basement level.
Private washroom & pantry for offices in Style Series
20 feet of back line with landscaping
Wider road size & Street Walk from 30 feet to 50 feet
6.1m/20 ft high ceiling on Ground floor (Star Series) which allow the flexibility for additional mezzanine floor.
3.5 m / 11.5 ft high ceiling for office suites.


Asking Price : RM 5,100,000.00 (NEGO)
Contact Person : Ken Yap 012-6807488
Email : kenyap8000@gmail.com


Friday, March 16, 2012

3 Stry Detached Factory-Office, Semenyih, Selangor


Location :Semenyih, Selangor
Property Type : 3 Stry Detached
Tenure : Freehold
Title Type : Individual
Land Area : 114998sf
Built-up : Approx 48820sf
Furnishing : Unfurnished
Occupied : Vancant
Condition : Brand New

Remarks :

- Land size

Plot 1 (1.94 acres) Approximate 84,506 sqft
Plot 2 (0.7 acres) Approximate 30,492 sqft
Total 2.64 acres Approximate 114,998 sqft

- Built up

G/F (130’x319’) Approximate 41,470 sqft
1st (75’x49’) Approximate 3,675 sqft
2nd (75’x49’) Approximate 3,675 sqft
Total Approximate 48,820 sqft

- Free S&P + Loan Agreement + Stamp Duty.

Asking Price : RM 9,500,000.00 (NEGO)
Contact Person : Ken Yap 012-6807488

Wednesday, March 14, 2012

2 Stry Semi-D @ SS4D, Kelana Jaya, Selangor






Location :SS4D, Kelana Jaya, Selangor
Property Type : 2 Stry Semi-D
Tenure : Freehold
Title Type : Individual
Land Area : 4518sf
Built-up : Approx 3000sf
Bedrooms : 4
Bathrooms : 3
Furnishing : Unfurnished
Occupied : Vancant
Condition : Very Good Condition

Remarks :

1) Corner Semi D.
2) 4 large rooms & 3 bathrooms, rooms have full built in cabinet.
3) Kitchen extended all the way to back lane with full kitchen cabinet
4) Large garden for future extension & renovation
5) 5 minutes to Kelana Jaya LRT
6) Facing large field, so no neighbours in front blocking your view
7) Back lane is gated, security patrols in the area
8) Mature and quiet area. Suitable for middle class families with children.


Asking Price : RM 1,650,000.00 (NEGO)
Contact Person : Ken Yap 012-6807488
Email : kenyap8000@gmail.com

Friday, March 9, 2012

Ketumbar Hill Condominium, Cheras, KL














Location : Cheras, KL
Project Name : Ketumbar Hill
Property Type : Condominium
Tenure : Freehold
Tittle Type : Strata
Built-up : 900 sf

Bedrooms : 3
Bathrooms : 2
Furnishing : Fully Furnished
Occupied : Tenanted

Remarks :


High floor with unblocked KL city view. Renovated condo unit with ID design and lighting effects, fully furnished with branded electrical appliances and furnitures. Tenanted now. View photos to belive it!!!

Asking Price : RM 350,000.00( NEGO )

Contact Person : Ken Yap 012-6807488
SOLD!!!

2 Stry End-Lot Terrace @ SAPHHIRE BK 8, Puchong




Location : Bandar Kinrara 8, Selangor
Project Name : Sapphire
Property Type : 2 Stry Terrace
Tenure : Freehold
Title Type : Individual
Situated : End Lot

Land Area : 32x75

Bedrooms : 4
Bathrooms : 3
Furnishing : Unfurnished
Occupied : Vancant

Condition : Brand New


Remarks :

Brand new housing area.

Quite and peaceful environment.
Near Giant Hypermarket.


Asking Price : RM 1,200,000.00 (NEGO)
Contact Person : Ken Yap 012-6807488