租户失踪，房东怎么办？

现在让我们谈谈房东的另一桩一样让人烦恼的房东“心事”，但情况却恰恰相反，而是更严重的租户人间蒸发，留下一间空屋，却又大门深锁。

门又闯不得，屋又拿不回，租金当然更是收不到，身为专业经纪，我们经常都会收到房东的求助，怎么办？

若是房东强闯入屋，可能事后会被租户起诉，若再继续等下去，或许要高歌 “何日君回来？”损失一天一天的加重。

租户失踪了，或者拖欠租金逃之夭夭，房东最好通过律师向法庭申请索回产业的庭令，甚至拍卖租户留下的家具或物品。

保留索赔权力

但若发现房屋被当作非法用途，或被严重破坏，或有任何危险状态，则必须即刻报警，由警方陪同开锁入屋检查。

屋子拿回了，房东还是有权力起诉索回一切的损失。

笔者建议，若签署合约的另一方是国际公司、上市企业或还正在运营的公司，抑或是名人或富商，房东就应该跟他们奋战到底，誓必以合法的程序拿回损失。

但是，若租户是一位夕阳西下的失意者，房东则更需要尽速索回产业的拥有与控制权利，这或许是不幸中的大幸，也可能因此找到一位更好的租户，尽管如此，房东仍然应该保留索赔的权力。

“完美”租约保障权益

无论如何，房东若要真正的避免以上问题，确保在事件发生时能获取应得的赔偿，还是要靠一份“完美”的租约订制。

签约前先了解背景

一般房东都忽略了“索屋”的条例；房东应该在租约上清楚地列明，违反合同条例或拖欠租金超过三个月，房东有权力即刻索回屋子的使用与拥有权，若合约上没有注明此条例，房东只能采取法律途径。

当然最基本的“防范”方法，还是能在签约之前绝对的了解租户的背景，确保租户付租的经济能力。

若租户是以公司名义签署，且注册资本为2令吉：或少过租期内租金的总数 （例： 3000令吉租金、两年租约，则要求注册资本必须至少7万2000令吉），否则必须由至少一位董事担任担保人，则可确保将来事发时更方便采取追讨行动。

万一租户逝世

万一厄运临头，单身租户不幸逝世，一般房东都会手足失措，无从下手，但事情总要解决。

之前，我们劝告房东在租赁申请书或租约，要求租户在表格上填写紧急事故联络人，房东可在第一时间联络租户的亲友，以便处理后事。

当然，如果无法联络上任何人，这应该寻找警方或公共服务局的协助。

房东切记不可搬走该租户留下的任何物件，法律上，其继承人有权处理及拥有有关财产。

当然，房东在这个紧急关头是有权破门而入，但必须懂得保护自己，避免麻烦。

至于有关租户拖欠的租金和相关费用等，房东可通过法律程序向死者家属或财产继承人索取。

驱逐租户须律师处理

一般的驱逐行动都必须通过律师来处理，律师将向法庭申请庭令以便封屋，租户不被允许擅自取出任何物件，租户可在期限内解决租金及相关付款等等事宜。

倘若无法如期办妥，房东可拍卖屋内的物件，充作欠租赔偿，如果拍卖所得无法抵销欠款，房东可继续索赔。

无论如何，房东通过这个方式，可以索回房子，再度转租。

一些房东擅自开门入屋，或加锁来威迫租户就范，这不但无法索讨赔偿，可能还会惹上官司。

●转载自郑水兴著作《房东博士》

MRTA 或 MLTA 二选一 为梦想家撑伞

“头有遮瓦”是每个人的基本需求，“居者有其屋”，拥有属于自己的居所更是每个大马人的梦想。

家财万贯者，只需开出一张支票即可购得一栋豪华洋房，而来自平凡家庭者可能耗尽一生的岁月缴付贷款，才能真正拥有居所。

无可否认，大部分大马人都属于后者，大家多在踏足社会不久，满足了基本需求后，就为自己建立“买房基金”。

贷款买房可是一辈子的事，在签下合约的那一刻，业主从此就成了“房奴”。在这么长的一段时期，任何人都可发生任何事，因此寻求保障是有必要的，最直接的方法就是购买保险。

在这之前，消费者要明白，产业与保险没有直接关系，但房产贷款保险对贷款人与至亲有绝对关联。本文走访多位保险和理财从业员，为你分析个中的利弊。

目前在市场上，大多数业主都知晓自己购买的房贷保险属于递减式房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance ，简称MRTA），而这类保险也曾经成了他们的不二选择。

对于另一种房贷保险——抵押定额式房贷保险（Mortgage Level Term Assurance ，MLTA），许多国人不是对它存着模糊的概念，就是全然不知这类保险的存在，再不然就是在两个选择之间徘徊，难以抉择。

在进一步探讨两者的不同点和利弊之前，先来了解何谓MRTA；MLTA又是什么？

超过一栋房MLTA较保障

何谓MRTA及MLTA？

两种保险最大的不同点在于MRTA提供业主房贷的保障，而MLTA则多了储蓄与现金价值。

在贷款期间，MRTA给予的保障将逐年递减。浮动的贷款利率可能会导致保险在保障上的不足，因此业主可能需要补足不敷的剩余房贷差额，而MLTA给予的保障属于平衡式。

MLTA包含人寿保险

更具体而言，当业主若因发生意外残障或身亡，MRTA只保障业主还未缴清的贷款给银行。

但若业主投保的是MLTA，由于它包含人寿保险在内，那么他和他的至亲获得的理赔除了尚欠的贷款，还可领回已付的保险金。

至于付款方式，MRTA需以一次性的方式付清保费。

他们可选择自己缴付或将保费附加在贷款配套中向银行借贷；反之，MLTA的付款方式则比较灵活有弹性，保客可选择以每月、 每季、 每半年或每年分期缴付。

MRTA只限一项产业

此外，一份MRTA保险提供的保障只限给一项固定产业，直到该项产业的贷款时期结束为止。

而MLTA 所给的保障将可被转移至新购产业上。

就如马来西亚全国寿险及财务顾问公会第一副会长许朝荣在前文所提，若业主在保期结束前在产业上作出更动，如有意购买新置产业作为投资，那么选择MLTA将是比较明智的选择。

MRTA的理赔金受益人只有银行，保险公司将保险金赔偿给银行缴付未清的贷款，而MLTA的受益人可以是任何人。

MLTA保障可转移至新购产业

马来西亚全国寿险及财务顾问公会第一副会长许朝荣表示：“其实MLTA并不是什么新的保险产品，只是早期为了符合客户的需求，通常都推荐MRTA给客户，MLTA则在近年来比较普遍。”

许朝荣说，MLTA开始普遍的原因主要有两个。

第一，时代改变了，现代的消费者不再像以前只购买一栋房子，而且是两 三栋或以上，在这样的情况下，购买MLTA保险更能给业主保障与利益。

第二，由于保险一般都是根据年龄售卖的，假设保期是六十年，那么在那段长时间内，业主有意变卖或新购产业，MLTA将可继续给予保障。

联名产业——先清债，后继承

关于MRTA与MLTA，很多新业主或许还存有许多疑问，比如贷款的业主是否会被强制向贷款银行购买以上其中一种保险？许朝荣表示，业主除了向银行购买，也可选择向其他保险代理员咨询意见及购买。

另外就是，有些产业是联名共买的（比如夫妻），那么在购买房贷保险时，保险是属于哪个业主的？

许朝荣解释，该项产业的贷款由谁缴付，那么保单就属于谁的。又或者业主们可选择各自购买保单。

还有一个购买MLTA可能发生的情况就是，若在贷款期间，夫妇有其中一人发生不测身亡，那么理赔手续该如何处理？

应考量经济条件

许朝荣表示：“首先业主要明白每份保单的功能，若其中一名配偶逝世，那么保险公司的赔偿金会先行解决还未缴清的贷款，再根据法律途径来处理额外的赔偿金应该由谁继承。

纵然很多业主肯定了房贷保险的重要性，但根据许朝荣的经验，拒绝购买MRTA及MLTA的业主大有人在，他们有的以终身人寿保单取代房贷保单。

无论如何，不管是MRTA、MLTA或者是终身保单，业主在购买前应以自身的经济条件、购买产业计划来作为考量，加上听取保险代理员所提供的专业建议，以选择适合自己的保单，在面对困境时才能获得保障。

注册MOT须注意时限

问某发展商自行委任律师事务所处理转移协议（Memorandum of Transfer，简称MOT），这名律师在出MOT时还附上发票（Invoice），发票列明如果无法在指定时间内付转移费（Transfer Fees），他们会征收10%的利息。

律师指发展商拖延

我想问，这名律师有权征收利息吗？

我自行找另一名律师处理，一年了MOT还是无法转移，这名律师说是发展商拖延。

我的另一个问题是，MOT在一定的时间无法转移的话会有什么惩罚吗？

读者：陈育成

律师不能征收利息

答从您的问题而看，我们假设的情况是分层地契已分发后处理的MOT： 

首先，律师是不能征收任何利息的； 

接着，MOT需在指定的时间内被注册，否则将面对的事项如下：

12个月内须签MOT

1.法律规定，发展商需在土地局分发分层地契后的12个月内，签署此MOT；否则将违法。一旦罪成，发展商将面对的后果是：罚款不少过1000令吉；不超过1万令吉。 

2.此外，法律也规定，各单位的屋主也需在收到发展商，发出有关分层地契已被分发通知书后的12个月内，签署此MOT；否则将违法。一旦罪成，屋主将面对以上相同后果。 

3.若MOT已呈上在国家税收局（估价局）评估房屋的最新市价监定下，需缴付印花税数额，屋主需在缴付印花税通知书发出的30天内，缴付此印花税，否则屋主需面对的罚款款项如下：

迟缴印花税可罚款

若屋主在缴付期限届满后的3个月内缴付印花税：25令吉或印花税数额的5%（以较高数额为准） 

若屋主在缴付期限届满的3个月后；6个月内缴付印花税：50令吉或印花税数额的10%（以较高数额为准） 

若屋主在缴付期限届满的6个月后缴付印花税：100令吉或印花税数额的20%（以较高数额为准） 

4.另外，MOT也必需在MOT日期的3个月内，呈交予土地局以注册此MOT。否则，屋主将面对罚款的后果；罚款款项需依据屋格和产业地区而定。

比方说，若产业位于吉隆坡区： 

注册MOT限期期满后所延迟的每3个月可被罚款100令吉；如此类推至到MOT被注册为止；罚款款项最高可达500令吉。 

若产业位于雪兰莪区，罚款款项将依据屋价而定，此罚款款项将会因为延迟时间越长而加倍。

租金收入须缴税

很多人都有房地产收租，但往往忽略了租金收入其实是需要缴税的收入。

有关出租房子若还未缴清银行供款，当中涉及的利息开销，可以用来减免吗？

报税表中只有一栏填写租金收入，那么，这些开销该如何减免？是不是自己必须做一份简单的收支表，加上有关开销的单据作证明？

在呈报租金收入的同时，屋主其实也可以享有一些成本开销的减免（examption），这包括地税、维修费和管理费等。

一提到缴税，一般人都会唉声叹气甚至苦不堪言。为什么人民需要缴税呢？

许多人都自私地认为收入是属于自己的，政府又凭什么来分一杯羹呢？征收税务的目的又是什么呢？

须知政府主要收入来源是来自人民所缴的税，缺少了这份主要的收入，国家就难以取得繁荣。

因此，在所得税法令下，不管是任何国家公民或企业，在国内所赚取的收入，只要是被列为“税务居民”，就有责任将所得的收入缴交税款。

“税务居民” 也称作纳税人，必须清楚申报所得税的期限，以便做好准备向税收局呈上有关表格。基本上，纳税人可分为两种：

选对报税表格

不同种类的纳税人须填写不同的表格。

第一组的纳税人必须在截止日期前呈报所得税表格BE（Borang BE），这一组的纳税人包括非营业社团、只有租金收入者和就业的打工上班族。

第二组的纳税人必须在截止日期前呈报所得税表格B（Borang B）， 而这组的纳税人大多从事合伙、合资与独资生意。

对一般打工的纳税人，呈报程序相当直接，加上我国允许纳税人在网上报税，方便又快速。

涉及开销可减免

根据1967年所得税法令第4（d）条例，如果纳税人名下的产业用作出租，从中获取租金收入，该收入属于须纳税的收入，纳税人必须向税务局申报。

虽然如此，政府允许报税人申请税务回扣。

先扣开销只报赚利

简单来说，报税人不必呈报租金总额（gross rental income），应该先扣除涉及开销后，才呈报或填写净租金收入（net rental income）。

这些开销可以包括房屋的维修费、火险和爆窃保费、门牌税和土地税及贷款利息等。

当报税时， 报税人不需要呈上任何收据或相等文件， 不过，报税者则必须把有关资料整理并收存7年。

因为在7年内， 税务局有权力在任何时间、任何情况下要求检查你的资料以作核对。

纳税人应在截止日期前呈报税表格，不然，纳税人就要承担严重后果。

在1967年所得税法令第112（3）（a）条文下被税收局罚款，支付高达三倍的税款。



纳税人种类————————————————————————缴税截止日期

受薪兼没有经商收入的纳税人————————4月30日

有经商收入的纳税人————————————————6月30日

储备基金（Sinking Fund）

储备基金（Sinking Fund）的设立是为了应付预期或是紧急维修所需要的费用与支出。

有关储备基金一般设定为管理费的（10%），而管理层必须在每年的屋主常年大会上，向屋主提呈管理费及储备基金的账目的支出与用途。

除了每个月的管理费，公寓管理层定时就会收取一笔储备基金(Sinking Fund)。但几年下来，一直没有看到较明显的提升或翻新，甚至是公寓外观的漆料已剥落，也没重新上漆，围篱被车子撞坏，也没维修好。

应付预期维修费用

储备基金的真正用途包括哪些？居民是否都必须缴付？居民如何查证这些收费的去处和开销？若居民对此感到怀疑或不满，可以如何争取应得的权利？

储备基金的设立是为了应付预期或是紧急维修所需要的费用与支出。储备基金一般设定为管理费的10%，其用途如，在1966年物业发展（控制及执照）法令的标准买卖合约中列明的：

1. 粉刷或翻新任何公共财产 - 从新粉刷公寓外墙是一个典型的例子；

2. 购买与公共财产有关的物品 - 比方为健身室添购新的健身器材；

3. 更新或更换任何公共财产内的配备与器材 – 如更新管理层办公室的电脑等。

2007年建设及共同财产（维持及管理）法令也注明储备基金必须用于以上用途，除此之外，有关法令增加了一个概括条文鉴于管理层权利以定夺储备金的支出。

管理层必须在每年的屋主常年大会上，提呈管理费及储备基金的账目，以向屋主交代所有基金的支出与用途。

如果屋主对有关账目不满或存疑可以要求管理层提出解释甚至向建筑专员投诉。

屋主也可即集体的力量，要求召开特别屋主大会撤换管理层。

公寓保安不靖 可召特大换保全

很多人基于安全原因，偏爱选择居住在公寓，但很多公寓，即使有保安也未必安全。

最近居住的公寓接二连三发生偷窃事件，事主都报了警，但一直找不到人，居民一来怀疑是居住在公寓内的小偷所干，二来更生气保安人员没有做好本份，常让没贴上居民贴纸的车子随意进入。

偷窃案一再发生，证明保安办事不力，居民是否有权要求管理层更换新一批的保全？没有投保偷窃保险的居民，能不能通过法律诉讼，要求管理层或保安公司赔偿？

付了保安费却发现保安人员没有尽责，屋主首先因该向管理层反映此事，以便管理层可以采取行动解决问题。

如果保安人员还是没有作出积极的改变，屋主们可以召开特大，要求撤换保安人员。

如果管理层充耳不闻居民的投诉，屋主们也可以为此事撤换管理层，进而聘请新的保安人员。

关于赔偿问题，屋主必须查看管理层的住屋规则（House Rules）或者居民协议书（Deed of Mutual Covenants）内拥有保安免责声明。

屋主可要求赔偿

如果保安工作由保安公司承包，屋主则可查看保安公司的聘请文件。同样的查阅有关聘请文件是否拥有保安免责声明。如果有关文件没有免责声明同时屋主有足够的证据证明有关损失是因为保安严重疏漏所造成，屋主可以提出法律诉讼要求赔偿。

如果保安问题严重窃贼猖獗，建议屋主加重屋主保安及警报系统同时自行投保，以免损失惨重。

屋法无边：买屋合约怎么签？

买屋子到底需要拟多少份合约，合约内所需注意的事项有那些?

购买屋子所需要签署的合约，取决于购屋者是向发展商购买屋子或购买二手屋子。

另外，若所购买的屋子是共管社区计划（Strata Scheme）的房屋，那么必须签署有关共管社区管理的额外文件。

（1）向发展商购买

购屋者向发展商购买房子只需要签署买卖合同（Sale and Purchase Agreement）。之前提过，所有向发展商购买即将发展或建造中的房屋（仅限住宅）都必须依照1966年的屋业发展（控制及执照）法令 （简称HDA）的标准买卖合约。

HDA标准买卖合约，基本制定了以下主要条款，购屋者应该仔细检视，以免权益受损：

付款：屋价根据房屋建筑的进度，分期缴付予发展商。

交屋：发展商必须在以下限期内，将房屋移交给购屋者：

（a）土地及建筑：签署买卖合约后24个月（一般的排屋、半独立式洋房及独立式洋房）

（b）分层建筑：签署买卖合约后36个月（一般的组屋、公寓和任何设有共管范围的房屋发展计划）

赔偿：如果发展商逾期则必须赔偿购屋者，赔额根据延迟期限赔及屋价来赔偿。

保用：交屋后的24个月为保用期，发展商必须负责修补任何缺陷，否则购屋者可自行修补再向发展商索回。

索偿：若发展商延迟交屋，房屋手工欠佳或不符合所承诺的建筑规格，而购屋者无法因为这些争议得到合理的赔偿，购屋者可以通过房屋仲裁庭索偿。

如果所购的屋子属于共管社区计划下的房屋，购屋者签署居民协议书（Deed of Mutual Covenants）。

购屋者在签署有关居民协议书时必须注意所需支付的管理和服务费、缴费方式、停车问题、装修规则等。

（2）购买二手屋

二手屋子并非指已有人入住的房子，而是但主权不属于发展商的屋子。

二手房子的买卖属于个别买卖（Sub-sale），购屋者签署主要买卖合同前，通常签署一份购买献意书（Offer to Purchase）。

有关购买献意书列明买卖的主要条件，同时买方必须支付定金以保留有关屋子，直至买卖合同签署。

购屋者可以要求在该献意书内加入特定条件。

比方：如果买方未能在限定期限内获得银行贷款批准，那么卖方必须付还所有定金。



买卖合同产权转让书

买卖双方将签署以下两份主要文件：

1.买卖合同(Sale & Purchase Agreement)及

2.产权转让书(Deed of Assignment)/产权转名表格（Memorandum of Transfer）。

本栏之前提及，二手屋子的买卖合约的内容并不受HDA管制，买卖双方有权自行设定买卖条件以拟定合同条款。需注意条款包括：

付款时限及方式

交屋时限及方式

违反合同的后果

如果屋子与家具一同出售，合同必须附上一份详尽的家具列表，而产权转让书/产权转名表格属于产权转让文件。

如果有关屋子的地契还未颁布，双方必须签署产权转让书，即以合约方式转让有关屋子的所有权益与责任。

如果有关屋契已经颁布，双方则需签署产权转名表格并将有关表格提呈土地局注册产权转名。